□本報記者郭宏鵬
  江西省南昌市紫金城購物中心坐落於贛江之濱,交通便利,配套設施齊全。在房地產的黃金年代,地處南昌市老城區的紫金城購物中心本應成為一個體量頗大的商業中心。然而,對外招商6年時間過去了,30萬平方米的購物中心仍無人問津,撂荒至今。
  一邊是無人問津,一邊是按委托經營合同向商鋪業主支付收益,這樣的零收入與高支出,最終讓托管公司——江中集團全資子公司江西時商公司撐不下去了。
  今年5月20日,時商公司向法院申請破產。6月26日,法院裁定宣告時商公司破產,時商公司與業主簽訂的《委托經營管理合同》於今年7月20日解除。
  雖然時商公司已宣告破產,法院裁定《委托經營管理合同》解除,但公司與900多家商鋪業主的糾紛仍未徹底解決。
  經營失誤陷入困境
  2004年,上市公司江西紙業因連續3年虧損被停牌,面臨退市。此時的江西紙業身負14億元的銀行貸款和2億元的社會債務,一旦退市,為其貸款擔保的江中藥業、三九宜工、鳳凰光學3家上市公司將受到連累。
  為避免江西紙業退市,南昌市政府希望江中集團兼併江西紙業。此後,江中集團重組ST江西紙業,承接江西紙業所有債務。同時,江中集團另外出資5.3億元用於安置江西紙業4000多名員工,總計投入21.3億元。
  南昌市政府為支持此次重組,在原江西紙業475畝工廠用地上規划了100萬平方米的建築面積。這塊地被交由江中集團開發利用。在100萬平方米的建築面積中,包括商業用地30萬平方米、住宅用地70萬平方米,紫金城購物中心項目由此出現。
  2006年,紫金城購物中心建成。為快速回籠資金,江中集團將每一層的大鋪面分割成小塊出售給了3141名業主,業主再將鋪面委托給江中集團的全資子公司江西時商公司運營。時商公司從托管的第4年起向業主支付委托經營收益,保證10年合同期限運營總收益達到124%。江中集團為合同擔保。
  從2007年起,江西時商公司投入大量資金,聘請專業團隊進行招商運營。然而,在與成百上千的大小商戶進行無數次談判後,時商公司無功而返。紫金城購物中心項目就如同一塊堅硬的骨頭,讓時商公司無從下口。時商公司因此陷入困境,因為其支付給業主的委托經營收益全部來源於借款。
  “當初分割出售店鋪是經營失誤。”江中集團董事長鐘虹光說,“產權過於分散令前來洽談的商家望而卻步。他們擔心,10年合同期滿後,如果不是時商公司統一運營,他們將要與數千戶業主洽談商鋪租賃價格。”
  資不抵債申請破產
  在4年時間里,時商公司向購買商鋪的3141名業主支付了5.137億元的委托經營收益。再加上幾千萬元的運營成本,時商公司共花費5.6億元。如此巨額花費,讓毫無收益的時商公司陷入虧損黑洞,時商公司只能向母公司江中集團“伸手”。然而,2012年,江中集團的資產負債率已達94%,自身難保,根本無力繼續支持時商公司。
  2012年12月,時商公司與江中集團共同致信所有業主,說明瞭紫金城購物中心遲遲不能開業的癥結所在,希望提前解除委托經營合同,並承諾以投資額的150%回購店鋪。加上前期已經獲得的委托經營收益,經測算,退鋪的業主除收回成本外,還能獲得82.6%的投資回報,年平均收益11.8%。
  為了鼓勵業主退鋪,江中集團還承諾,只要沒有退鋪的業主有收益,已退鋪的業主同樣享有。多數業主接受了回購方案,截至2014年7月,共有2226戶業主辦理了退鋪手續。江中集團收回商鋪累計支付12.68億元,其中溢價達到4.23億元,加上之前已經支付的委托經營收益以及重組江西紙業的花費等,江中集團累計虧損超過20億元。
  不過,並非所有業主都願意退鋪。“從2007年到現在,我們投資6年多,回報才50%。如果我們當時買紫金城的商品房,當時每平方米才四五千元,現在的均價已經過萬元,翻了一番,至少漲了100%。”一名業主對回購方案表示不滿。
  據瞭解,目前還有915戶業主不肯退鋪,他們要求時商公司繼續履約,直到合同期滿。
  此時的時商公司早已資不抵債,無力繼續支付915戶業主的委托經營收益。2014年5月20日,時商公司向法院申請破產。6月26日,法院裁定宣告破產,時商公司與業主簽訂的《委托經營管理合同》於7月20日解除。
  擔保責任如何履行
  時商公司的破產並沒有徹底解決《委托經營管理合同》問題,未退鋪的業主轉而要求江中集團承擔擔保責任,代為繼續履行合同。
  這些業主認為,如果江中集團不代為履行合同,江中集團除支付124%的違約金及每日萬分之二的滯納金之外,還應將商鋪交付給業主,並保證水、電、空調、電梯等公共設施正常運轉,安保措施到位,保障業主正常經營。
  未退鋪的業主提出這些要求的依據,是《委托經營管理合同》第五條:“在乙方(時商公司)不按本合同履行義務時,丙方(江中集團)必須代乙方履行本合同規定之責任”。
  對此,江中集團主張,“代為履行合同”應當是在合同仍然有效存續而債務人拒不履行合同義務的情況下觸發的。《委托經營管理合同》因宣告破產被依法解除,合同義務終止履行不屬於“不按本合同履行義務”,不觸發“代為履行合同”的前提條件。在合同被依法解除後,不存在可履行或可代為履行的合同。如果業主想保留商鋪用於經營,江中集團會積極配合,保證水電供應正常,保證義務範圍內的公共設施正常運轉。
  部分未退鋪業主還提出,時商公司進入破產程序後,《委托經營管理合同》中約定的後續年份收益應當屬於時商公司欠業主的債務,業主為債權人。
  對此,江西省社會科學院研究員楊秋林認為,“合同解除給業主造成的損失應當為實際損失,我國法律明確規定了破產案件應當以實際損失為原則計算債權。在此案中,業主主張的後續年份租金收益在時商公司破產後已經不可能發生,不屬於實際利益,這一權利屬於未來的、期待的利益,不應當認定為破產債權”。
  楊秋林分析說,合同解除後,江中集團的保證責任不是“代為履行合同”,而是承擔解約損害賠償的保證責任,其承擔的保證責任範圍不應超出時商公司的解約損害賠償責任範圍。
  (原標題:購物中心“擱淺”引委托經營合同糾紛)
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黃金週

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